Autor: Svetlana Palić |
Najpošteniji građevinski preduzimač u Beogradu, koji će adekvatno da plati plac na kojem želi da zida stambenu zgradu, sve dozvole, priključke i poreze, radnu snagu i kvalitetan materijal, zaradiće velike pare na samo jednoj zgradi.
Gradnja stanova u Beogradu je unosan posao u kojem manji preduzimači, za godinu-dve, zarade stotine hiljada evra, a oni sa većim obimom posla i milione.
Beogradsko tržište nekretnina je neuređeno. Postoji samo jedno pravilo: nema dovoljno novih stanova. Svaki novoizgrađen kvadrat u Beogradu ima svog kupca. Zato su cene kvadrata nerealno visoke, a profiti ogromni.
- Gradnja stanova u Beogradu je najunosniji posao. Na delu je ekspanzija za koju postoji dobar razlog, a to je dobra zarada. Iako se investitori žale da im je teško doći do dozvola za gradnju, njihov broj neprestano raste. Naši poznati sportisti, koji bi mogli da svoj legalno zarađen novac drže u insotranstvu ili ga tamo plasiraju, sve češće ulažu upravo u izgradnju stanova u Beogradu - kaže za „Blic“ Katarina Lazarević, suvlasnica agencije za nekretnine „Alka“.
Glavni problem za svakog građevinskog preduzimača je pronaći plac za gradnju. Svi bi hteli parcele u širem centru grada, jer je kvadrat u prodaji tu najskuplji, a profit najveći. Stanovi u „običnim“ novim zgradama, bez elektronskog i drugog luksuza u opremi, u širem centru grada prodaju se od 1.600 do 2.000 evra po kvadratu.
U udaljenijim naseljima, kvadrat stana može da se nađe i za 1.000 evra. Pošto je na tu cenu profit manji, ali su placevi veći i jeftiniji, investitori zidaju čitave komplekse zgrada na periferiji. Tako ih veliki broj stanova, i sa nižom cenom kvadrata, dovodi do velikog profita.
Računica za „čist račun“
Vlasnici građevinskih firmi nerado pričaju o strukturi svojih prihoda i rashoda, a još manje o profitu koji ostvaruju. Jedna računica, sa kojom bi se mnogi od njih verovatno složili jer prikazuje profit od svega deset odsto, u osnovi potvrđuje da se zarađuju velike pare.
Plac investitora košta, prema toj računici, 24 odsto, projektna dokumentacija tri odsto, naknada Direkciji za gradsko građevinsko zemljište 11 odsto, priključci struje, vode, telefona i grejanja tri odsto, porez na prenos apsolutnih prava dva i po odsto i nadzor, tehnički prijem i upotrebna dozvola još dva i po odsto. To je ukupno 46 odsto. Sama izgradnja, takozvani „cigla-malter“ troškovi (materijal 21 odsto, radna snaga 15 odsto i amortizacija osam odsto) su dodatnih 44 odsto. Ostaje čistih deset odsto.
Primera radi, zgrada od četiri sprata i potkrovlje, sa 24 stana i dva lokala kod pijace „Đeram“ , što je veoma atraktivna gradska lokacija, doneće vlasniku građevinske firme najmanje 200.000 evra čistog profita. On prodaje ukupno nešto više od 1.200 kvadrata po ceni veoma privlačnoj za sadašnje tržišne uslove od 1.550 evra po kvadratu. U tom poslu „obrnuće“ skoro dva miliona evra (kad kvadratima dodamo i garaže koje se prodaju 50 odsto od cene kvadrata stana) i zaraditi za sebe „dva stana“.
Druga priča za „sposobne“
Druga računica, koja nije tako specifikovana, ali se „vrti“ kao opšte mesto među upućenima, pokazuje da su profiti daleko veći, u proseku 30 odsto, a neki veštiji u manipulisanju troškovima zarađuju 50 i više odsto.
- Naravno da je gradnja stanova veoma unosan posao u Beogradu, kad se ubijaju po ulicama zbog njega. Kažu da je naročito profitabilna u nekim delovima grada, na Dedinju je čak profit jedan dinar na jedan uložen dinar - kaže za „Blic“ Branko Nešić, sekretar Udruženja građevinarstva Privredne komore Beograd.
Gruba kolokvijalna računica pokazuje da „cigla-malter“ troškovi iznose od 400 do 500 evra po kvadratu, a sa svim porezima, priključcima i dozvolama, kvadrat stana investitora košta između 700 i 1.200 evra, u zavisnosti od lokacije i kvaliteta opreme.
U gradu sigurno ima investitora koji se zadužuju kod poslovnih banaka, dižu kredite i tim sredstvima zidaju zgrade. Međutim, najviše je onih koji, zbog ogromne potražnje, mogu da zidaju parama često lakovernih kupaca.
- Investitor u Beogradu nalazi se u veoma povlašćenom položaju. Ne plaća porez na kapitalnu dobit, sve što treba da plati državi prebacuje na teret kupca kroz cenu stana, od istih tih kupaca dobija novac unapred, zarađuje na garažama čiji goli beton prodaje po ceni od 50 odsto kvadrata stana, i na terasama koje naplaćuje kao da su unutrašnji deo - kaže Katarina Lazarević.
Nije redak slučaj da u trci za lokacijama i profitom, investitor „pokupi“ pare od budućih stanara za jednu lokaciju i onda njima kupi još tri. Zbog toga često dolazi do prevare kupaca i drugih problema, koji se ponekad završe i obračunom na ulicama.
Ne zna se tačan broj „građevinara“
Niko nema tačan podatak o tome koliko se firmi bavi stanogradnjom u Beogradu. Mnoge od njih i nisu iz Beograda. U registru Udruženja građevinarstva privredne komore Beograda ima čak 4.000 preduzeća koja su na neki način vezana za gradnju, bilo da su projektantske kuće, inženjerske firme, ili građevinski preduzimači. U poreskoj upravi, takođe, ne vode specifikovanu evidenciju o porezu koji plaćaju firme koje grade stanove u Beogradu.
blic
Beogradu nedostaju stanoviIzvor: B92
Beograd -- Beogradu nedostaje najmanje 20.000 stanova, Direkcija za gradsko građevinsko zemljište namerava da stvori uslove za njihovu izgradnju.
Visoke cene stanova u Beogradu može da spusti samo masovna izgradnja. Dok se procene koliko stanova nedostaje Beogradu kreću od 20.000 do 200.000, u Direkciji za gradsko građevinsko zemljište najavljuju da će na periferiji grada, u naseljima poput Krnjače, Altine ili Višnjičkog polja, u narednih pet do 10 godina izgraditi deo od potrebnih 20.000 stanova.
Cena kvadratnog metra u Beogradu kreće se od oko 1.000 do čak 4.000 evra, koliko košta kvadrat kod Arene i u centru grada. Na smanjenje tih izuzetno visokih cena može da utiče samo gradnja većih stambenih kompleksa.
Ipak, 2.000 stanova u bloku 67, čija je izgradnja u toku, nije izmenilo ovu situaciju. To se objašnjava činjenicom da je Beogradu potreban znatno veći broj stanova.
"U Beogradu jako veliki broj ljudi nema rešeno stambeno pitanje. Kada poredite Beograd sa sličnim metropolama u Evropi ili regionu, imate situaciju da je Beograd prenatrpan, odnosno imamo jako veliku potrebu za stambenim prostorom", kaže Zdravko Lončar, direktor vebsajta Baza nekretnina.
Predviđanja koliki bi broj stanova smanjio veliki jaz između ponude i tražnje kreću se od nekoliko desetina hiljada do čak 200.000. Ipak, u Direkciji za gradsko građevinsko zemljište kažu da su procene da Beogradu nedostaje više od 150.000 stanova nerealne.
Oni najavljuju da će, kada je reč o masovnijoj gradnji, u glavnom gradu u narednih pet do 10 godina biti izgrađeno oko 20.000 stanova, a Direkcija će graditi deo.
"To su u ovom trenutku periferne zone grada, kao što su Višnjičko polje, prostor Savske terase ispod Ibarske magistrale, prostor Krnjače i Altine", kaže Jelena Radivojević, iz Direkcije za gradsko građevinsko zemljište.
Osim na periferiji, novi stanovi će, u znatno manjem broju, biti podizani i u centralnim opštinama. S obzirom na nedostatak slobodnih lokacija za te potrebe, obavljaće se prenamena prostora na kojima se nalaze industrijski pogoni ili skladišta.
Cene stanova van Beograda | Izvor: B92
Beograd -- I dalje nije jasno da li će se, zbog svetske ekonomske krize i skupljih kredita, cene stanova van Beograda sniziti.
Skuplji stambeni krediti, u kombinaciji sa ekonomskom krizom, usporili su prodaju stanova u Novom Sadu, ali cena kvadrata ostala je ista – od 1.250 evra za periferiju do 1.800 evra za stan u centru.
Da potražnja nije ista kao ranije i da bi zato za nekoliko meseci cene mogle malo da se spuste potvrđuje i Jovica Plavšić, vlasnik jedne od poznatijih novosadskih agencija za nekretnine.
"Interesovanje kupaca putem kredita je malo manje, ali malo, ne mnogo. Ima kupaca još uvek u Novom Sadu i mislim da će ta kriza možda u malom procentu delovati na Novi Sad", smatra on.
Jedna Novosađanka odlučila je da sačeka sa kupovinom stana baš zbog procene da bi cena kvadrata u njenom gradu mogla da padne.
"Mi smo krenuli već da gledamo, međutim, onda je krenula ta priča da će stanovi pojeftiniti. Više nije da čovek mora da se opredeli da uzme neki stan čim ga vidi jer je sutra već prodat, ne. Nego sada već može da se dogovori, znači - nije više tolika jagma za stanovima", kaže ona.
Od većih gradova Srbije najjeftiniji su stanovi u Nišu, gde se kvadrat kreće od 700 do 1.300 evra, koliko košta strogi centar. To je čak jeftinije nego kvadrat na periferiji Beograda.
Upravo zbog toga Sandra Nikolić, iz jedne niške agencije za nekretnine, ne vidi prostor za pojeftinjenje, iako je prošlog meseca u Nišu značajno opala prodaja stanova.
"Što se tiče Niša, ne bi trebalo da dođe do nekog velikog pomaka, mada to ne zavisi od nas, uglavnom se cene diktiraju iz Beograda i Novog Sada, jer je tamo mnogo veće tržište nekretnina", kaže ona.
"Moje je mišljenje da je u Beogradu cena kvadrata otišla jako daleko i da to nije bilo realno za naše uslove. Cene u Nišu su mnogo realnije", kaže ona.
U Kragujevcu je potpuno drugačija situacija. Tamo je dolazak Fijata drastično podigao cenu građevinskog zemljišta, pa tako i stanova.
Posle samo godinu dana, kupovina kuće u Šumaricama jednom Kragujevčaninu pokazala se kao odlična investicija.
"Kuća je kupljena na periferiji grada pre godinu dana i sada je njena vrednost oko 130 do 140.000 evra, a pre godinu dana je plaćena svega 60.000", kaže on.
I prema procenama stručnjaka za nekretnine, cena kvadrata u Kragujevcu može da ide samo na gore ili da se, u najboljem slučaju, zadrži na postojećoj. Trenutno kvadrat košta od 1.200 do 1.500 evra.
Ne zabadamo ašov bez profita od 100 odsto! | Piše: Suzana Bojadić | Izvor: Blic
Na izgradnji stanova u Beogradu najsposobniji investitori zarađuju i više od duplo, a oni koji nisu toliko vešti mogu da zarade oko 50 odsto. Tako i najpošteniji graditelj koji plati plac na kome želi da zida stambenu zgradu, sve priključke, dozvole, poreze, radnu snagu i materijal, na samo jednoj zgradi od hiljadu kvadrata, može da zaradi i milion evra. Slično je i u drugim gradovima Srbije, mada je gradnja najisplativija u Beogradu, Nišu i Novom Sadu.
Iako svetska finansijska kriza preti da obori cene nekretnina za dvadesetak procenata, gradnja stanova u Beogradu i dalje je najunosniji posao. Zbog dosadašnjeg rasta cena stanova, oko 25 odsto u odnosu na prošlu godinu, zarada graditelja veća je nego bilo koji drugi oblik štednje u Srbiji i Evropi. Profit bi, doduše, mogao biti niži u skladu sa padom cena nekretnina, ali gradnja stanova će i dalje biti jedan od najunosnijih poslova, procenjuju poznavaoci.
U sadašnjim uslovima, petospratnica u Beogradu od hiljadu kvadrata sa 22 stana, donosi zaradu od milion evra. Prodajna cena kvadrata, sasvim prosečna za širi centar Beograda, iznosi oko 1.800 evra. Ukupan posao obrće oko 1,8 miliona evra, pa računica kaže da investitoru "čisto" ostaje najmanje 900.000 evra.
Kad se tome dodaju garaže koje se neretko prodaju po 50 odsto od vrednosti kvadrata, te terase koje se naplaćuju kao da su soba, jasno je koliko je sve isplativo. Posebno, ako se uzme u obzir da jedan preduzimač istovremeno gradi na najmanje dve, tri lokacije.
Slično je i u Hrvatskoj gde investitori zarađuju oko 50 odsto. U Italiji se, međutim, na gradnji može zaraditi maksimalno 20 do 30 procenata, što je prosek za evropske gradove.
Poznavaoci tvrde da su ukupni troškovi investitora po kvadratu u Beogradu uglavnom oko hiljadu evra. Na ekskluzivnijim lokacijma gde su po pravilu placevi skuplji, a građevinski materijal kvalitetniji, troškovi po kvadratu idu i do 1.700 evra.
"Praktično, za zgradu od hiljadu kvadrata na Zvezdari troškovi po kvadratu su oko 1.100 evra: plac je po kvadratu oko 400 evra, materijal i ruke 350, naknada za gradsko građevinsko zemljište oko 200, komunalni priključci do 60 evra, porez i dokumentacija oko sto evra. Kvadrat stana u toj zgradi možemo prodati po 2.000 evra, što govori da je zarada oko 80 odsto ili 900.000 evra", kaže investitor koji je želeo da ostane anoniman.
Cena ara placa u Beogradu (u evrima)
Lokacija Cena (u evrima)
- Novi Beograd, Vračar, Stari grad 50.000-100.000
- Sremčica, Kaluđerica, Boleč, Batajnica, 5.000-10.000
Ledine, Altina, Borča, Surčin
- Senjak, Dedinje 60.000-120.000
- Vračar (Vračarski plato) i zona od Slavije do Crvenog krsta 40.000-90.000
- Od Palilulske pijace do Bogoslovije do 50.000 evra
U tu računicu se uklapaju podaci Poreske uprave, po kojima se prometna vrednost nepokretnosti po kvadratu u blizini opštine Zvezdara kreće od 160.000 do 200.000, odnosno između 1.800 i 2.200 evra. Elementi koji utiču cenu nepokretnosti su korisna površina, vrsta nepokretnosti, namena objekta, lokacija, blizina saobraćajnica, te izgrađenost infrastrukture i kvalitet gradnje objekta.
Procenjuje se da graditelji najviše zarađuju, i više od duplo, na ekskluzivnim lokacijama gde je cena po kvadratu od tri do pet hiljada evra. "Dedinje je postalo veliko gradilište, a kvadrat se može naći od dve do pet hiljada evra jer je Dedinje i kod Belog dvora i u dnu Lisičjeg potoka. Tu je i oblast oko "Arene", gde se stanovi prodaju po ceni od 3.000 evra", kaže Kaća Lazarević, vlasnica agencije za promet nekretninama "Alka". Ekstrazona je i Vračar, gde je recimo kvadrat u Hadži Prodanovoj ulici 4.000 evra.
Najveći problem investitora u Beogradu je pronalaženje dobrog placa. Cene takvih placeva su astronomske, pa mali placevi sa udžericom od 20 do 50 kvadrata koštaju 30 odsto od buduće vrednosti zgrade, što je apsolutno nenormalno. Taj procenat je isti na svim lokacijama", kaže Lazarević.
Najbolje "prođu" investitori koji ne plaćaju raseljavanje. "Često se događa da moramo raselili stanare koji žive na placu gde želimo da gradimo. Oni obično traže duplu kvadraturu u novosagrađenoj zgradi od kvadrature u kojoj su živeli. To je najčešće 200 do 300 kvadrata, što znači da nas plac prosečno košta oko 400.000 evra", kaže naš sagovornik.
Inače, cena ara na placu u Novom Beogradu, na Vračaru, Starom gradu, Senjaku i Dedinju je od 50.000 do 100.000 evra. U delovima grada na udaljenosti na 10 kilometara od centra, u naseljima Sremčica, Kaluđerica, Boleč, Batajnica, Ledine, Altina, Borča i Surčin, cene placeva su od 5.000 do 10.000 evra po aru.
S druge strane, Dragan Praštalo, izvršni direktor u firmi "Mali kolektiv", ne veruje da investitori dupliraju zaradu. "Da je takva zarada, u Beogradu bi se gradilo mnogo više i ne bi bilo manjka stanova. U Beogradu se gradi manje nego u Minhenu, a u Minhenu je sve već izgrađeno.
Takođe, troškovi finansiranja gradnje su visoki, bankarske kamate su veće od deset odsto. Mi smo, recimo, pre tri godine beton ugovarali po 120 evra, a sada istu količinu ugovaramo po 290 evra. Gvožđe smo ugovarali po 700, a danas je 1.200 evra. Uostalom, postoje troškovi koje možete da iskažete, ali i oni koje ne vidite. Banalan primer je poslovni ručak koji investitor plati iz svog džepa, ali i to je trošak, a takvih je mnogo", kaže Praštalo.
Investitori se ponekad zadužuju u bankama, dižu kredite i na taj način zidaju zgrade. Zbog visokih kamata, međutim, koje su sada veće od deset odsto, ali i oskudice kredita, najviše je preduzimača koji zidaju parama lakovernih kupaca. "Investitori najčešće grade na dve, tri lokacije, gde prva finansira drugu, a druga treću, a sve zahvaljući kupcima koji plaćaju unapred.
Prvo se napravi projekat i sa prijemom dokumentacije počne sa prodajom stanova koji tek treba da se sagrade. Tako, višak zarade usmeravaju na drugu lokaciju", kaže naš sagovornik, blizak poslovanju sa prometom nekretnina.
U Beogradu se ozbiljni investitori mogu nabrojati na prste. To su, pored nekih manjih graditelja, ugledne građevinske firme koje rade u celom svetu, recimo "Energoprojekt", a koje obezbeđuju potrebnu dokumentaciju, legalne dozvole, operativu i novac za početak gradnje. Danas, međutim, ima mnogo više novokomponovanih biznismena.
Završene zgrade po opštinama u 2007. godini
Opština, Broj zgrada
Beograd 2037
Valjevo 132
Kragujevac 151
Novi Sad 519
Subotica 1.570
Negotin 91
Niš - Medijana 1.576
Izvor: Republički zavod za statistiku
Prema podacima Udruženja građevinarstva Privredne komore Beograda, u Beogradu ima čak 4.000 preduzeća koja su na neki način vezana za gradnju, bilo da su projektanti, inženjeri, građevinski preduzimači...
Samo visokogradnjom u Srbiji, prema podacima Privredne komore Srbije, bavi se 1.435 preduzeća. Ranije je nadležno ministarstvo licenciralo firme koje se bave gradnjom. Danas licenciranje ne postoji pa se gradnjom može baviti svaka firma koja je obično samo registrovana u Agenciji za privredne registre.
Doduše, u sklopu mera koje bi sprečile polulegalnu gradnju po Beogradu, Oliver Dulić, ministar životne sredine i prostornog planiranja, najavio je da će se napraviti bela knjiga o investitorima i građevinskim firmama. Na taj način će građani moći da saznaju sve podatke o investitorima, njihovom poslovanju, finansijama i kvalitetu gradnje.
Tada će, očekuju poznavaoci, graditi samo ozbiljni investitori i neće biti rušenja, kao što je nedavno bio slučaj u Dubljanskoj.
Jeftini stanovi gradiće se u deset gradovaAutor: Nataša Korlat | Blic
Tokom sledeće godine u Srbiji bi trebalo da počne masovna gradnja neprofitnih stanova, čiji će kvadrat koštati između
570 i 770 evra. Kako se sada procenjuje, prve godine gradiće se najmanje 5.000 ovakvih objekata, dok bi se kasnije taj broj mogao popeti i na 20.000. U projekat masovne stanogradnje, kako saznaje "Blic", biće uključeno najviše deset gradova u Srbiji, ali još nije razmatrano koje će sve kategorije stanovništva moći da učestvuju na konkursu za kupovinu.
Program za izgradnju neprofitnih stanova biće prezentovan javnosti kada ga usvoji Vlada Srbije, a u međuvremenu svoje mišljenje moraju da daju i ministarstva ekonomije i finansija, koja će pregovarati sa bankama i građevinskim firmama, ali i utvrditi način na koji će se ovaj projekat finansirati.
Na stolu radne grupe koju čine predstavnici Ministarstva za životnu sredinu i prostorno planiranje, projektanti, predstavnici građevinske industrije i privrednih komora trenutno su tri modela finansiranja. Najmanje je verovatan onaj po kome će se sredstva za ovaj projekat obezbediti iz budžeta Republike Srbije. Druga opcija je da se novac za masovnu stanogradnju pribavi emisijom hartija od vrednosti, dok bi se po trećoj varijanti ovaj projekat finansirao iz kreditnih aranžmana.
nastavak -> http://www.blic.rs/temadana.php?id=101737