posao spisak apotekacenovnik lekovakontakt

Author Topic: Zašto su cene stanova paprene  (Read 12628 times)

0 Members and 1 Guest are viewing this topic.

Offline AquArius

  • .. sfumato ..
  • Daktilograf pocetnik
  • ***
  • Posts: 3329
  • Gender: Female
  • AnAnymous
Zašto su cene stanova paprene
« on: 18-01-2007, 11:03:26 »

„Blic“ istražuje: Zašto su cene stanova paprene iako se mnogo gradi
Velike zarade investitora podižu cenu kvadrata

Za većinu podstanara i mladih koji bi da se osamostale krov nad glavom i dalje je samo želja, bez obzira na to što je poslednjih godina novogradnja u ekspanziji. Stanovi su preskupi jer i investitori novih i vlasnici starih žele njihovom prodajom enormno da zarade. Prema procenama agencija za prodaju nekretnina, cena kvadrata, iako su precenjene, neće uskoro krenuti naniže. Kažu, bar ne ove godine. Možda za godinu, dve.

Sve što ulazi u cenu stana u stvari je skupo. Za investitore je skupo zemljište na kome se gradi, zatim brojni priključci za struju, vodu, kanalizaciju, centralno grejanje. Međutim, i oni hoće da zarade, i to poprilično, a sve to, uz veliki apetit države čije je zemljište, plaćaju kupci. Za one građane koji stanove kupuju na kredit, a takvih je sada najviše, tu se pridodaju još i skupi stambeni krediti. I eto paprene cene kvadrata.

U „Energoprojektu“ koji trenutno gradi oko 30.000 kvadrata na Bežanijskoj kosi i prodaje ih po ceni od oko 1.100 evra po kvadratu kažu da prodaja ide dobro. Pola kupaca, uglavnom oni mlađi, stanove kupuje zadužujući se u banci, ostali plaćaju u gotovini. U ovoj firmi navode da se kvadrat stana u Beogradu (ne računajući cenu zemljišta i raznih priključaka) može napraviti za oko 400 evra. Na dozvole, priključke za struju, vodu, grejanje ode još oko 200 evra, za zemljište i blizu 300 evra koliko, kako tvrde, košta kvadrat na najboljim lokacijama. Tako se dođe do cene kvadrata od oko 900 evra. Na manje atraktivnim lokacijama, gde je i cena gradskog zemljišta niža, solidan stan, smatraju stručnjaci, može se napraviti i za 700 evra.

Stanovi u novogradnji u Beogradu, međutim, kreću se i do 1.500 evra na atraktivnim lokacijama, recimo oko „Beogradske arene“ i do 2.000 evra po kvadratu. Upućeni u problematiku prodaje stanova navode da investitori u glavnom gradu na prodaji stanova u proseku ostvaruju profit oko 30 odsto, što je za 15 do 20 odsto više od uobičajenog profita koji se na ovakvim poslovima ostvaruje u uređenim zemljama. Da su stanovi skupi, slažu se i sudski veštaci koji kažu da su cene nekretnina u prestonici „naduvane“.

- Recimo, kvadrat u Novom Beogradu koji se prodaje za 2.000 evra realno ne vredi više od 1.350 evra. Oni koji stanove grade često ih našminkaju, recimo, ekstrauređenim kupatilima, dobrim parketom i cenu podižu u nebesa - navodi jedan od sudskih veštaka.

Isto zapažanje imaju i agencije za prodaju nekretnina.

- Kada pogledate novine i oglase za stanove, čini vam se da Beograd vrvi od stanova koji su na prodaju. Nije, međutim, tako jer tu ima puno stanova koji se godinama vrte po oglasima više agencija - kaže za „Blic“ Kaća Lazarević, suvlasnik agencije „Alka“, i navodi da je ponuda dobrih stanova u Beogradu u stvari mala a potražnja za njima velika, što doprinosi visokoj ceni kvadrata.

Potreba za jednosobnim


Snežana Pantelić, direktor prodaje u „Eko kecu“, ukazuje da se u glavnom gradu pravi malo stanova za prosečne kupce koji traže jednostavne stanove a ne luksuz koji ne mogu da plate.

U Beogradu se, navode u agencijama za nekretnine, najviše traže jednosobni stanovi i garsonjere. Kupci najčešće plaćaju parama iz kredita što potvrđuje i iskustvo „Banke Inteza“, gde kažu da je potražnja za stambenim kreditima sve veća.

Tamara Roksić, direktor Centra za stambene kredite „Intesa Casa“, za „Blic“ kaže da su zbog povoljnijih uslova najtraženiji krediti sa subvencijom države i oni koji su osigurani kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita.

- Međutim, kod ovih kredita kao obezbeđenje traži se isključivo hipoteka na uknjiženoj nekretnini, pa se građani najčešće žale da je veliki broj nekretnina neuknjižen. Vlasnici uknjiženih stanova, svesni te prednosti, podižu cenu svojih stanova - navodi Roksićeva.

Po njenim rečima, kupci se najčešće žale na visoke cene stambenog prostora, naročito na trenutno najpopularnijim lokacijama, kao što je okolina „Beogradske arene“, Vračar, centar grada, okolina hotela „Jugoslavija“.

Posle beogradskog, dosta je živo i tržište nekretnina u Novom Sadu. Cene stanova u Novom Sadu nekoliko nedelja pred Novu godinu, nakon letnjeg pada, ponovo su skočile za oko 15 odsto, odnosno 150 do 300 evra po kvadratu, zavisno od graditelja i lokacije. U najjeftinijim delovima grada Detelinari i Telepu, gde se letos kvadrat mogao kupiti za samo 650 evra, najjeftiniji kvadrat je za stotinu evra skuplji, a pojedini graditelji ne spuštaju cenu ispod čak 950 u predugovaranju. U centru grada, pak, neke zgrade dostigle su 1.300 evra po kvadratu, a status najskuplje zgrade drži objekat „Daltona“ u Sremskoj ulici, gde kvadrat staje 1.600 evra u izgradnji. Prodavci nekretnina ipak tvrde da su ovakve cene neodržive i da ih pojedini investitori forsiraju da bi nadoknadili gubitke od letos, kada su zbog zatišja na tržištu stanovi prodavani ispod cene gradnje. Realno, tvrde oni, kvadrat u predugovaranju u Novom Sadu staje od 750 do 1.000 evra. I u Nišu nedostaju manji i jeftiniji stanovi. Zato se i javlja paradoks u stambenoj oblasti jer na jednoj strani vlasnici i investitori imaju višak stanova kojima ne žele da spuste cenu. Ivan Cekić, portparol Gradske stambene agencije koja je iznela podatak o nedostatku 2.500 stanova, kaže da su Nišu potrebni takozvani socijalni stanovi.

- To nisu stanovi koji su spremni za socijalu već oni koji se subvencioniraju iz republičkog budžeta, a koji su do 50 kvadrata - ističe Cekić.

Iz pojedinih agencija za nekretnine koje ne žele da se imenuju saznajemo da visoka cena novoizgrađenih stanova i nadgradnji proizilazi iz „nezajažljivosti“ investitora.

- Kada prave nadgradnju, mnogi koji ulažu žele novac na brzinu jer od jedne nadgradnje za koju dobiju novac prihoduju ceo stan. Zato ponekad zakidaju na materijalu pa su kupci nezadovoljni - kažu predstavnici tih agencija.

Aleksandar Milić, agent „Kuće Petrović“, kaže da u ovu agenciju stigne dnevno pet ili šest ponuda.

- Cena kvadratnog metra se drži već nekoliko godina. Ponuda je mnogo puta veća od potražnje. Svako ko i malo snizi cenu odmah ga proda. U ovo doba godine najčešći kupci su gastarbajteri, a stanove kupuju i roditelji koji šalju decu na studiranje u Niš - ističe Milić.

Ekipa „Blica“

Preuzeto sa  Blic Online (http://www.blic.co.yu)


Offline Wolf

  • Extra forumas
  • *
  • Posts: 1182
  • Gender: Male
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #1 on: 18-01-2007, 13:13:54 »
Ima neka zgrada u Nemanjinoj za koju sam cuo da je kvadrat 5.000 evra :hm
Stanovi napucani Versace keramikom i sl. Ali sto je mnogo, mnogo je...

Offline Bred

  • The S[h]ef
  • Administrator
  • Doktor daktilografskih nauka
  • *******
  • Posts: 17763
  • Gender: Male
  • Ekser koji se istupi sam sebe bruka
    • Farmacija forum
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #2 on: 18-01-2007, 14:36:43 »
nisam citao ceo tekst, u skripcu sam sa vremenom ali ja cuh da je karaburma najjeftinija i daje tamo kvadrat 800e?

Offline Korisnicko Ime

  • Ultra mega giga forumas
  • **
  • Posts: 1817
  • Gender: Male
  • Neću žvaku, hoću kusur!!!!!!!
Preskupi stanovi u Beogradu
« Reply #3 on: 06-03-2007, 19:25:00 »
Beograd -- Cene stanova u Beogradu nerealno su visoke, tvrde stručnjaci, što je posledica činjenice da je potražnja mnogo veća od ponude.

 Interesantno je da je kvadrat stambenog prostora u zemljama u okruženju jeftiniji, pa tako i pristupačniji građanima. Nije redak slučaj da građani koji hoće da kupe stan i po nekoliko godina ne mogu da se udome, jer je najveći problem naći prostor po pristupačnoj ceni. Mnogima ne pomažu ni stambeni krediti jer ne mogu da plaćaju rate.

"Potražnja je veća od ponude, što diže cenu stanovima I čini je nerealnom u odnosu na kupovnu moć stanovništva”, kaže Mijat Lakićević, urednik magazina Ekonomist.

U Beogradu je, kažu stručnjaci, i zemljište za gradnju veoma skupo, što direktno utiče i na cene stanova. "Imamo negativne trendove, mali obim gradnje, visoke cene građevinskog zemljišta i veliku potražnju, pa su zato cene enormne", objašnjava Siniša Brašanac, iz firme "MPC Properties".

S jefitnijim dozvolama i zemljištem trebalo bi da se poveća i broj stanova u izgradnji, a ekonomisti procenjuju da samo veći broj novih stanova može da stabilizuje cene.

Inače, Beograd je poslednjih meseci zahvatila građevinska groznica, pa se u svim starijim delovima Beograda ne može proći nijednom ulicom a da se u njoj ne gradi bar jedna nova zgrada. Ipak, to nije uticalo na smanjenje cena stanova ni za kupovinu ni za iznajmljivanje.

Parivodić: Novi zakoni

 U 2007. godini trebalo bi da budu doneseni zakoni koji bi omogućili da se lakše dobija građevinska dozvola. Ukoliko bi investitori jeftinije plaćali dozvole, cene stanova bile bi niže.

“Kod nas su profitne stope visoke, pravo korišćenja zemljišta u Beogradu je duplo skuplje nego u Beču, imamo anomalije koje su izazvane lošim propisima i monopolom na tržištu” kaže Milan Parivodić, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom.

Normalizacija tržišta kroz nove zakone sigurno će dovesti do sniženja cena nekretnina koje bi trebalo da postanu dostupnije većem broju građana, a podstaći će i razvoj građevinske industrije, rekao je Parivodić.

Država će sprovesti reformu kroz zakon o restituciji koji uređuje i privatizaciju gradskog građevinskog zemljišta, kroz zakon o svojini i stvarnim pravima, koji će, kao opšti zakon o svojinskim odnosima, urediti etažnu svojinu, pravo svojine na privatnom građevinskom zemljištu, dogradnju.

Novi zakon o javnoj svojini dovešće do podele svojine na onu u vlasništvu Republike, Pokrajine i lokalne samouprave, rekao je Parivodić.

Novi zakon o planiranju i izgradnji pratiće novo stanje na građevinskom zemljištu kada ono postane privatno. Pravo građenja će postati prenosivo, zemlja će se prodavati kao i objekti, a moći će da se stavi pod hipoteku.

Principi u izgradnji biće kao u razvijenim zemljama, u Švajcarskoj, Austriji i Nemačkoj, naveo je on.

Interesovanje za ulaganje u Srbiju je dobro, ocenio je Parivodić podsećajući da je prošle godine bilo 5,5 milijardi dolara stranih direktnih investicija, od čega je veliki deo otišao u nekretnine.

Investitori su, kako je naveo, najviše zainteresovani za izgradnju hotela, tržnih centara i poslovnog prostora.

Izvor B92

Offline leila_bgd

  • Redovan clan
  • *
  • Posts: 164
  • Gender: Female
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #4 on: 06-03-2007, 20:00:00 »
Ubedljivo najskuplji su Vracar i delovi oko Strahinjica bana gde kvadrat ide i do 2 500- 3 000 e
nesto malo pristojnije ( sto je oko 1600 e kvadrat) su delovi grada oko profesorske kolonije !
i to uopste nisu nasminkani i uredjeni stanovi nego rupe u koje treba uloziti bar jos 10 000 e
Ne znam zasto je sve to tako ali sam sigurna da cene nece pasti, a i vise je nego verovatno da ce jos da rastu!
Eto, bar cemo moci da se hvalimo kako su nam makar cene iste kao i u Evropi.... :)

Offline AquArius

  • .. sfumato ..
  • Daktilograf pocetnik
  • ***
  • Posts: 3329
  • Gender: Female
  • AnAnymous
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #5 on: 06-03-2007, 20:02:11 »
Eto, bar cemo moci da se hvalimo kako su nam makar cene iste kao i u Evropi.... :)

Sto je najcrnje mislim da sam citala da kvadrat u Budimpesti (:luda ) kosta manje!?

Mozda pre k'o u New York-u.  :H

Offline Smrda

  • Daktilograf pocetnik
  • ***
  • Posts: 3039
  • Gender: Female
  • i tako......
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #6 on: 06-03-2007, 20:06:28 »
da,da...cene iste kao u evbropi samo ne verujem da dobijamo isto za te pare..
U mom kraju su 2 500...Vracar...Hram..
mada meni nije jasno zasto,ali ajde...
Ono sto me buni je to kako centar i dalje drzi najjace cene,iako to nije logicno....


kvadrat u Spaniji kosta manje...
i u Irskoj takodje...
a gde je tu logika??? :hmm
mada kad se uzme da je Bg 4ti grad po skupoci u Evropi( :hmm)
ne cudi me...

Offline mikele

  • Daktilograf pocetnik
  • ***
  • Posts: 3016
  • Gender: Male
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #7 on: 07-03-2007, 09:49:39 »
"Potražnja je veća od ponude, što diže cenu stanovima I čini je nerealnom u odnosu na kupovnu moć stanovništva”, kaže Mijat Lakićević, urednik magazina Ekonomist.

U Beogradu je, kažu stručnjaci, i zemljište za gradnju veoma skupo, što direktno utiče i na cene stanova. "Imamo negativne trendove, mali obim gradnje, visoke cene građevinskog zemljišta i veliku potražnju, pa su zato cene enormne", objašnjava Siniša Brašanac, iz firme "MPC Properties".
Не бих се баш сложио са овим да је понуда мала,а потражња велика.Понуда мала,а градилишта на сваком ћошку,како да не. :hmm :hmm
Понуде је јако обимна и разноврсна,али су цене папрене и зато становништво не може да купује чак и на кредит.Цена квадрата у центру Бг-а је већа него у центру Прага и ширем центру Париза.Ееее сада ви видите шта више вреди.
Ја ћу себи да купим станчић и Прагу. :K :K :K  боље то,него у центру Београда :wall: :wall:

Offline Bred

  • The S[h]ef
  • Administrator
  • Doktor daktilografskih nauka
  • *******
  • Posts: 17763
  • Gender: Male
  • Ekser koji se istupi sam sebe bruka
    • Farmacija forum
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #8 on: 07-03-2007, 11:23:26 »
ja znam da je cena u Kumodrazu[ bas preko puta faxa :K] oko 800e kvadrat. I to se smatra skupim.

Offline Vampire 666

  • Ultra mega giga forumas
  • **
  • Posts: 1868
  • Gender: Male
  • Ja sam takav, ja to želim, a vas neka đavo nosi!!!
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #9 on: 07-03-2007, 16:44:05 »
Stvar je u tome koliko ljudi oce da zarade...kod nas je cist profit od izgradnje nekretnina min.50%, dok je to na zapadu max. 20%...

Offline mikele

  • Daktilograf pocetnik
  • ***
  • Posts: 3016
  • Gender: Male
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #10 on: 08-03-2007, 09:05:44 »
Stvar je u tome koliko ljudi oce da zarade...kod nas je cist profit od izgradnje nekretnina min.50%, dok je to na zapadu max. 20%...
Е то си добро рекао.Ови наши ако не зараде бар,али бар,50%,неће људи ни да раде.Типа градим зграду од милион еура и ако не зарадим 500-600 хиљада,ма не исплати ми се. :wall: :wall: :wall:
Ја знам доста њих који се баве тим пословима,све је то један олош,који има лову и ништа друго. :bljak: :bljak:

Offline darusaz

  • Extra forumas
  • *
  • Posts: 989
  • Gender: Male
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #11 on: 08-03-2007, 09:14:47 »
Па добро ваљда ће се и то регулисати једног дана. Али је жалосно што је држава дозволила да се тако слободно формирају цене некретнина - као и свега осталог. Ето још једна ставка на мом списку ствари које су у европској Србији скупље него у извиканој ЕУ. Добро, тако доказујемо ваљда да смо део јевропске породице:run

Offline Bred

  • The S[h]ef
  • Administrator
  • Doktor daktilografskih nauka
  • *******
  • Posts: 17763
  • Gender: Male
  • Ekser koji se istupi sam sebe bruka
    • Farmacija forum
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #12 on: 08-03-2007, 11:27:32 »
Beogradu nedostaje oko 200.000 stanova
Stanovi će pojeftiniti tek kada stambena izgradnja bude 10 puta veća nego sada
Milan Parivodić, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom, ocenio je da je strambeni prostor u Beogradu najskuplji u regionu, a da visoka cena proizlazi iz okolnosti da je teško dobiti građevinsku dozvolu. U agencijama za nekretnine dodaju da je potražnja mnogo veća od ponude i da je potrebno da se gradnja stambenih zgrada poveća za čak 10 puta da bi cene došle na „pristojnu” meru.

NEKRETNINE - Potražnja za stanovima je mnogo veća od aktuelne ponude. Da bi se zadovoljila sva tražnja potrebno je da se godišnje u Beogradu izgradi čak 200.000 stanova. Kod nas se godišnje izgradi svega 10 odsto tog broja - objašnjava Dijana Šćekić, vlasnik agencije za nekretnine „Blok sistem".

Prema rečima gradonačelnika Nenada Bogdanovića, izgradnja stanova nije naročito skupa pa se cene izgradnje po kvadratu kreću od 650 do preko 1.000 evra, što je u poređenju s drugim evropskim gradovima prilično povoljna cena.

- Potreba za izgradnjom stanova u Beogradu je izuzetno velika, ali će zbog još uvek slabe kupovne moći stanovništva, u narednih 10 do 15 godina država morati da učestvuje u izgradnji stambenog prostora, kako bi omogućila da i realna cena stanova bude na nivou platežnih mogućnosti - objasnio je Bogdanović.

Stručnjaci smatraju da se visoke cene u Beogradu mogu objasniti i činjenicom da je Beograd centar regiona i da je veoma interesantan za strane investitore, ali i činjenicom da su migracije iz unutrašnjosti ka Beogradu ogromne.

- Nedavno smo imali kontakte sa zagrebačkim agencijama za nekretnine i tamo može da se kupi stan u elitnom kraju za 1.800 evra po kvadratu - objašnjava Predrag Dević iz agencije „Beoagent" i dodaje da je malo kvalitenih stanova na tržištu i da cene za sve što vredi odmah skaču, a to povlači rast cena svih nekretnina.

Međutim, indikativno je da u svakoj državi u okruženju svoj glavni grad smatraju centrom regiona i u njihovim medijima se iznose podaci da su cene stanova najveće baš u njihovoj prestonici.
I. Jovanović ||||

24sata

Offline Bred

  • The S[h]ef
  • Administrator
  • Doktor daktilografskih nauka
  • *******
  • Posts: 17763
  • Gender: Male
  • Ekser koji se istupi sam sebe bruka
    • Farmacija forum
Odg: Zašto su cene stanova paprene
« Reply #13 on: 13-04-2007, 09:39:45 »
Skupi stanovi u Beogradu
 Izvor: B92
Beograd -- Cene stanova u Beogradu su prilično visoke, u zemljama u okruženju cene stanova niže, tvrde stručnjaci.

Zbog toga su i tim zemljama stanovi pristupačniji građanima. Glavni razlog visokih cena je činjenica da je u Beogradu već godinama ponuda mnogo veća od potražnje stambenog prostora i da je skupo zemljište. Nije redak slučaj da građani koji hoće da kupe stan i po nekoliko godina ne mogu da nađu odgovarajući.

Najveći problem je naći stan po pristupačnoj ceni, a stambeni krediti, koliko god da su povoljni za mnoge građane su nedostižni, u smislu mogućnosti da ih otplate.

"Potražnja je veća od ponude, što diže cenu stanovima i čini je nerealnom u odnosu na kupovnu moć kupca", kaže Miša Brkić iz magazina Ekonomist.

U Beogradu je, kažu stručnjaci, zemljište veoma skupo, što direktno utiče i na rast cena stanova. "Imamo negativne trendove, mali obim gradnje, visoke cene građevinskog zemljišta i veliku potražnju, pa su zato cene enormne za kupovnu moć stanovništva", kaže Siniša Brašanac iz firme MPC propertiz.

U 2007. treba da budu doneti zakoni koji bi olakšali dobijanje građevinske dozvole. To znači da cene stanova ne bi bile čak duplo veće u odnosu na zemlje u okruženju, kao što je to slučaj sada.

Milan Parivodić, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom, kaže da su cene stanova u Beogradu najviše, dok su, na primer, u Bugarskoj upola manje. "Profitne stope su visoke, pravo korišćenja zemljišta je skuplje nego u Beču, a loši su i propisi i vlada monopol na tržištu", kaže ministar.

Ekonomisti procenjuju da jedino izgradnja stanova može da utiče na pad cena.

U bloku 70 na Novom Beogradu u toku je izgradnja 2.000 stanova, što bi trebalo da omogući građanima da po pristupačnijoj ceni obezbede sebi krov nad glavom.


:news:
Cene stanova će samo rasti
Izvor: B92, Beta
Beograd -- Cene nekretnina u većim gradovima u Srbiji mesecima rastu, a u nekim delovima Beograda dostigli su 4.000 evra po kvadratnom metru. Beogradu nedostaje 200.000 stanova.

To je jedan od razloga poskupljenja, kao i veća tražnja od ponude. Cene nekretnina ubrzano su počele da rastu krajem prošle godine, te je sada gotovo retkost naći stan za hiljadu evra po kvadratu, što se moglo prethodnih godina. Sve dok se ne bude uspostavila ravnoteža između ponude i tražnje, cene nekretnina nastaviće da rastu.

Aleksandar Mikić, kompozitor i dizajner zvuka, nedavno je pokušao da pronađe odgovarajući stan za svoju tročlanu porodicu. Rukovodio se novcem kojim raspolaže, mestom i strukturom stana.

Nakon višenedeljne potrage odlučio je da privremeno iznajmi stan jer se ispostavilo da kupovina novog zahteva mnogo više vremena i angažovanja nego što je očekivao.

"Ponuda i nije bila tako loša, dosta stanova smo stigli da pogledamo. Ono što nas je iznenadilo, to je cena na koju smo naišli u aprilu mesecu u odnosu na ono što smo gledali na jesen prošle godine - to se povećalo za oko 40 odsto", kaže Mikić.

"Samim tim morali smo da se lišimo nekih ideja o kvadraturi i lokaciji na koje smo mislili da možemo da računamo u prvom krugu", kaže on.

Primetno je takođe da razlika u cenama stanova u zavisnosti od lokacije više nije velika, izuzimajući neke delove Vračara, Dorćola i Novog Beograda, gde kvadrat dostize i do 4.000 evra.

I dalje su najzanimljivi stanovi kojih najmanje ima na tržištu, kaže Aleksandra Kon iz agencije "Alka". "Svi bi da kupe jednoiposobne stanove, da imaju sobu za spavanje i dnevni boravak", kaže ona.

"I onda, ako nađu stan koji mogu da plate što se tiče novčanog iznosa i koji im odgovara po strukturi i kvadraturi, zaborave da postavljaju uslove gde se nalazi. Važno je da nađu i da mogu da ga plate", navodi ona.

Kao glavni uzrok poskupljenja nekretnina navodi se stanje na tržištu. Tražnja je čak pet puta veća od ponude, a samo u Beogradu nedostaje oko 200.000 stanova.

Da bi se cene stabilizovale, stručnjaci navode da je neophodna izgradnja novog stambenog prostora.

"To se može učiniti ako bi se udžerice u centru grada prilagodile nameni i urbanističkom planu, jer gde bi trebalo da budu zgrade od četiri-pet spratova sada su male prizemne kućice, a vlasnici traže i do 30 odsto novoizgrađenog objekta da bi mesto ustupili investitoru za gradnju", kaže Vojislav Stevanović, glavni urednik magazina "Preduzeće".

Sve dok se ne bude uspostavila ravnoteža između ponude i tražnje, cene nekretnina nastaviće da rastu. U tome ne zaostajemo za zemljama u okruženju.

Poređenja radi, cene kvadratnog metra u Bukureštu kreću se od 1.600 do 4.500 evra, u Budimpešti do 4.600, dok su u Zagrebu i Podgorici do 3.500 evra.

Situacija je nešto bolja u Sarajevu i Skoplju, gde ni oni najbolji stanovi ne prelaze cenu od 2.000 evra po kvadratnom metru.


---
Ljudi,pa ovo je strasno! Iz iskustva znam da je gotovo nemoguce naci stan za manje od 2000e a da nije na nekoj cuki, Bogu iza ledja, van svake civilizacije....
Kao da zivimo u Njujorku a ne u Bgu.
 :wall: :wall: :wall:
« Last Edit: 28-05-2008, 17:03:45 by Bred »

Offline Bred

  • The S[h]ef
  • Administrator
  • Doktor daktilografskih nauka
  • *******
  • Posts: 17763
  • Gender: Male
  • Ekser koji se istupi sam sebe bruka
    • Farmacija forum
Svaki kvadrat unapred prodat
« Reply #14 on: 10-10-2007, 15:59:37 »
Autor: Svetlana Palić |

Najpošteniji građevinski preduzimač u Beogradu, koji će adekvatno da plati plac na kojem želi da zida stambenu zgradu, sve dozvole, priključke i poreze, radnu snagu i kvalitetan materijal, zaradiće velike pare na samo jednoj zgradi.

Gradnja stanova u Beogradu je unosan posao u kojem manji preduzimači, za godinu-dve, zarade stotine hiljada evra, a oni sa većim obimom posla i milione.
Beogradsko tržište nekretnina je neuređeno. Postoji samo jedno pravilo: nema dovoljno novih stanova. Svaki novoizgrađen kvadrat u Beogradu ima svog kupca. Zato su cene kvadrata nerealno visoke, a profiti ogromni.
- Gradnja stanova u Beogradu je najunosniji posao. Na delu je ekspanzija za koju postoji dobar razlog, a to je dobra zarada. Iako se investitori žale da im je teško doći do dozvola za gradnju, njihov broj neprestano raste. Naši poznati sportisti, koji bi mogli da svoj legalno zarađen novac drže u insotranstvu ili ga tamo plasiraju, sve češće ulažu upravo u izgradnju stanova u Beogradu - kaže za „Blic“ Katarina Lazarević, suvlasnica agencije za nekretnine „Alka“.
Glavni problem za svakog građevinskog preduzimača je pronaći plac za gradnju. Svi bi hteli parcele u širem centru grada, jer je kvadrat u prodaji tu najskuplji, a profit najveći. Stanovi u „običnim“ novim zgradama, bez elektronskog i drugog luksuza u opremi, u širem centru grada prodaju se od 1.600 do 2.000 evra po kvadratu.
U udaljenijim naseljima, kvadrat stana može da se nađe i za 1.000 evra. Pošto je na tu cenu profit manji, ali su placevi veći i jeftiniji, investitori zidaju čitave komplekse zgrada na periferiji. Tako ih veliki broj stanova, i sa nižom cenom kvadrata, dovodi do velikog profita.

Računica za „čist račun“
Vlasnici građevinskih firmi nerado pričaju o strukturi svojih prihoda i rashoda, a još manje o profitu koji ostvaruju. Jedna računica, sa kojom bi se mnogi od njih verovatno složili jer prikazuje profit od svega deset odsto, u osnovi potvrđuje da se zarađuju velike pare.
Plac investitora košta, prema toj računici, 24 odsto, projektna dokumentacija tri odsto, naknada Direkciji za gradsko građevinsko zemljište 11 odsto, priključci struje, vode, telefona i grejanja tri odsto, porez na prenos apsolutnih prava dva i po odsto i nadzor, tehnički prijem i upotrebna dozvola još dva i po odsto. To je ukupno 46 odsto. Sama izgradnja, takozvani „cigla-malter“ troškovi (materijal 21 odsto, radna snaga 15 odsto i amortizacija osam odsto) su dodatnih 44 odsto. Ostaje čistih deset odsto.
Primera radi, zgrada od četiri sprata i potkrovlje, sa 24 stana i dva lokala kod pijace „Đeram“ , što je veoma atraktivna gradska lokacija, doneće vlasniku građevinske firme najmanje 200.000 evra čistog profita. On prodaje ukupno nešto više od 1.200 kvadrata po ceni veoma privlačnoj za sadašnje tržišne uslove od 1.550 evra po kvadratu. U tom poslu „obrnuće“ skoro dva miliona evra (kad kvadratima dodamo i garaže koje se prodaju 50 odsto od cene kvadrata stana) i zaraditi za sebe „dva stana“.

Druga priča za „sposobne“
Druga računica, koja nije tako specifikovana, ali se „vrti“ kao opšte mesto među upućenima, pokazuje da su profiti daleko veći, u proseku 30 odsto, a neki veštiji u manipulisanju troškovima zarađuju 50 i više odsto.
- Naravno da je gradnja stanova veoma unosan posao u Beogradu, kad se ubijaju po ulicama zbog njega. Kažu da je naročito profitabilna u nekim delovima grada, na Dedinju je čak profit jedan dinar na jedan uložen dinar - kaže za „Blic“ Branko Nešić, sekretar Udruženja građevinarstva Privredne komore Beograd.
Gruba kolokvijalna računica pokazuje da „cigla-malter“ troškovi iznose od 400 do 500 evra po kvadratu, a sa svim porezima, priključcima i dozvolama, kvadrat stana investitora košta između 700 i 1.200 evra, u zavisnosti od lokacije i kvaliteta opreme.
U gradu sigurno ima investitora koji se zadužuju kod poslovnih banaka, dižu kredite i tim sredstvima zidaju zgrade. Međutim, najviše je onih koji, zbog ogromne potražnje, mogu da zidaju parama često lakovernih kupaca.
- Investitor u Beogradu nalazi se u veoma povlašćenom položaju. Ne plaća porez na kapitalnu dobit, sve što treba da plati državi prebacuje na teret kupca kroz cenu stana, od istih tih kupaca dobija novac unapred, zarađuje na garažama čiji goli beton prodaje po ceni od 50 odsto kvadrata stana, i na terasama koje naplaćuje kao da su unutrašnji deo - kaže Katarina Lazarević.
Nije redak slučaj da u trci za lokacijama i profitom, investitor „pokupi“ pare od budućih stanara za jednu lokaciju i onda njima kupi još tri. Zbog toga često dolazi do prevare kupaca i drugih problema, koji se ponekad završe i obračunom na ulicama.

Ne zna se tačan broj „građevinara“
Niko nema tačan podatak o tome koliko se firmi bavi stanogradnjom u Beogradu. Mnoge od njih i nisu iz Beograda. U registru Udruženja građevinarstva privredne komore Beograda ima čak 4.000 preduzeća koja su na neki način vezana za gradnju, bilo da su projektantske kuće, inženjerske firme, ili građevinski preduzimači. U poreskoj upravi, takođe, ne vode specifikovanu evidenciju o porezu koji plaćaju firme koje grade stanove u Beogradu.

blic


:news:
Beogradu nedostaju stanovi

Izvor: B92
Beograd -- Beogradu nedostaje najmanje 20.000 stanova, Direkcija za gradsko građevinsko zemljište namerava da stvori uslove za njihovu izgradnju.

Visoke cene stanova u Beogradu može da spusti samo masovna izgradnja. Dok se procene koliko stanova nedostaje Beogradu kreću od 20.000 do 200.000, u Direkciji za gradsko građevinsko zemljište najavljuju da će na periferiji grada, u naseljima poput Krnjače, Altine ili Višnjičkog polja, u narednih pet do 10 godina izgraditi deo od potrebnih 20.000 stanova.

Cena kvadratnog metra u Beogradu kreće se od oko 1.000 do čak 4.000 evra, koliko košta kvadrat kod Arene i u centru grada. Na smanjenje tih izuzetno visokih cena može da utiče samo gradnja većih stambenih kompleksa.

Ipak, 2.000 stanova u bloku 67, čija je izgradnja u toku, nije izmenilo ovu situaciju. To se objašnjava činjenicom da je Beogradu potreban znatno veći broj stanova.

"U Beogradu jako veliki broj ljudi nema rešeno stambeno pitanje. Kada poredite Beograd sa sličnim metropolama u Evropi ili regionu, imate situaciju da je Beograd prenatrpan, odnosno imamo jako veliku potrebu za stambenim prostorom", kaže Zdravko Lončar, direktor vebsajta Baza nekretnina.

Predviđanja koliki bi broj stanova smanjio veliki jaz između ponude i tražnje kreću se od nekoliko desetina hiljada do čak 200.000. Ipak, u Direkciji za gradsko građevinsko zemljište kažu da su procene da Beogradu nedostaje više od 150.000 stanova nerealne.

Oni najavljuju da će, kada je reč o masovnijoj gradnji, u glavnom gradu u narednih pet do 10 godina biti izgrađeno oko 20.000 stanova, a Direkcija će graditi deo.

"To su u ovom trenutku periferne zone grada, kao što su Višnjičko polje, prostor Savske terase ispod Ibarske magistrale, prostor Krnjače i Altine", kaže Jelena Radivojević, iz Direkcije za gradsko građevinsko zemljište.

Osim na periferiji, novi stanovi će, u znatno manjem broju, biti podizani i u centralnim opštinama. S obzirom na nedostatak slobodnih lokacija za te potrebe, obavljaće se prenamena prostora na kojima se nalaze industrijski pogoni ili skladišta.


:news:
Cene stanova van Beograda
 | Izvor: B92
Beograd -- I dalje nije jasno da li će se, zbog svetske ekonomske krize i skupljih kredita, cene stanova van Beograda sniziti.

Skuplji stambeni krediti, u kombinaciji sa ekonomskom krizom, usporili su prodaju stanova u Novom Sadu, ali cena kvadrata ostala je ista – od 1.250 evra za periferiju do 1.800 evra za stan u centru.

Da potražnja nije ista kao ranije i da bi zato za nekoliko meseci cene mogle malo da se spuste potvrđuje i Jovica Plavšić, vlasnik jedne od poznatijih novosadskih agencija za nekretnine.

"Interesovanje kupaca putem kredita je malo manje, ali malo, ne mnogo. Ima kupaca još uvek u Novom Sadu i mislim da će ta kriza možda u malom procentu delovati na Novi Sad", smatra on.

Jedna Novosađanka odlučila je da sačeka sa kupovinom stana baš zbog procene da bi cena kvadrata u njenom gradu mogla da padne.

"Mi smo krenuli već da gledamo, međutim, onda je krenula ta priča da će stanovi pojeftiniti. Više nije da čovek mora da se opredeli da uzme neki stan čim ga vidi jer je sutra već prodat, ne. Nego sada već može da se dogovori, znači - nije više tolika jagma za stanovima", kaže ona.

Od većih gradova Srbije najjeftiniji su stanovi u Nišu, gde se kvadrat kreće od 700 do 1.300 evra, koliko košta strogi centar. To je čak jeftinije nego kvadrat na periferiji Beograda.

Upravo zbog toga Sandra Nikolić, iz jedne niške agencije za nekretnine, ne vidi prostor za pojeftinjenje, iako je prošlog meseca u Nišu značajno opala prodaja stanova.

"Što se tiče Niša, ne bi trebalo da dođe do nekog velikog pomaka, mada to ne zavisi od nas, uglavnom se cene diktiraju iz Beograda i Novog Sada, jer je tamo mnogo veće tržište nekretnina", kaže ona.

"Moje je mišljenje da je u Beogradu cena kvadrata otišla jako daleko i da to nije bilo realno za naše uslove. Cene u Nišu su mnogo realnije", kaže ona.

U Kragujevcu je potpuno drugačija situacija. Tamo je dolazak Fijata drastično podigao cenu građevinskog zemljišta, pa tako i stanova.

Posle samo godinu dana, kupovina kuće u Šumaricama jednom Kragujevčaninu pokazala se kao odlična investicija.

"Kuća je kupljena na periferiji grada pre godinu dana i sada je njena vrednost oko 130 do 140.000 evra, a pre godinu dana je plaćena svega 60.000", kaže on.

I prema procenama stručnjaka za nekretnine, cena kvadrata u Kragujevcu može da ide samo na gore ili da se, u najboljem slučaju, zadrži na postojećoj. Trenutno kvadrat košta od 1.200 do 1.500 evra.



:news:

Ne zabadamo ašov bez profita od 100 odsto!

 | Piše: Suzana Bojadić | Izvor: Blic

Na izgradnji stanova u Beogradu najsposobniji investitori zarađuju i više od duplo, a oni koji nisu toliko vešti mogu da zarade oko 50 odsto. Tako i najpošteniji graditelj koji plati plac na kome želi da zida stambenu zgradu, sve priključke, dozvole, poreze, radnu snagu i materijal, na samo jednoj zgradi od hiljadu kvadrata, može da zaradi i milion evra. Slično je i u drugim gradovima Srbije, mada je gradnja najisplativija u Beogradu, Nišu i Novom Sadu.


Iako svetska finansijska kriza preti da obori cene nekretnina za dvadesetak procenata, gradnja stanova u Beogradu i dalje je najunosniji posao. Zbog dosadašnjeg rasta cena stanova, oko 25 odsto u odnosu na prošlu godinu, zarada graditelja veća je nego bilo koji drugi oblik štednje u Srbiji i Evropi. Profit bi, doduše, mogao biti niži u skladu sa padom cena nekretnina, ali gradnja stanova će i dalje biti jedan od najunosnijih poslova, procenjuju poznavaoci.

U sadašnjim uslovima, petospratnica u Beogradu od hiljadu kvadrata sa 22 stana, donosi zaradu od milion evra. Prodajna cena kvadrata, sasvim prosečna za širi centar Beograda, iznosi oko 1.800 evra. Ukupan posao obrće oko 1,8 miliona evra, pa računica kaže da investitoru "čisto" ostaje najmanje 900.000 evra.

Kad se tome dodaju garaže koje se neretko prodaju po 50 odsto od vrednosti kvadrata, te terase koje se naplaćuju kao da su soba, jasno je koliko je sve isplativo. Posebno, ako se uzme u obzir da jedan preduzimač istovremeno gradi na najmanje dve, tri lokacije.

Slično je i u Hrvatskoj gde investitori zarađuju oko 50 odsto. U Italiji se, međutim, na gradnji može zaraditi maksimalno 20 do 30 procenata, što je prosek za evropske gradove.

Poznavaoci tvrde da su ukupni troškovi investitora po kvadratu u Beogradu uglavnom oko hiljadu evra. Na ekskluzivnijim lokacijma gde su po pravilu placevi skuplji, a građevinski materijal kvalitetniji, troškovi po kvadratu idu i do 1.700 evra.

"Praktično, za zgradu od hiljadu kvadrata na Zvezdari troškovi po kvadratu su oko 1.100 evra: plac je po kvadratu oko 400 evra, materijal i ruke 350, naknada za gradsko građevinsko zemljište oko 200, komunalni priključci do 60 evra, porez i dokumentacija oko sto evra. Kvadrat stana u toj zgradi možemo prodati po 2.000 evra, što govori da je zarada oko 80 odsto ili 900.000 evra", kaže investitor koji je želeo da ostane anoniman.

Cena ara placa u Beogradu (u evrima)
Lokacija Cena (u evrima)

- Novi Beograd, Vračar, Stari grad 50.000-100.000

- Sremčica, Kaluđerica, Boleč, Batajnica, 5.000-10.000
Ledine, Altina, Borča, Surčin

- Senjak, Dedinje 60.000-120.000

- Vračar (Vračarski plato) i zona od Slavije do Crvenog krsta 40.000-90.000

- Od Palilulske pijace do Bogoslovije do 50.000 evra
U tu računicu se uklapaju podaci Poreske uprave, po kojima se prometna vrednost nepokretnosti po kvadratu u blizini opštine Zvezdara kreće od 160.000 do 200.000, odnosno između 1.800 i 2.200 evra. Elementi koji utiču cenu nepokretnosti su korisna površina, vrsta nepokretnosti, namena objekta, lokacija, blizina saobraćajnica, te izgrađenost infrastrukture i kvalitet gradnje objekta.

Procenjuje se da graditelji najviše zarađuju, i više od duplo, na ekskluzivnim lokacijama gde je cena po kvadratu od tri do pet hiljada evra. "Dedinje je postalo veliko gradilište, a kvadrat se može naći od dve do pet hiljada evra jer je Dedinje i kod Belog dvora i u dnu Lisičjeg potoka. Tu je i oblast oko "Arene", gde se stanovi prodaju po ceni od 3.000 evra", kaže Kaća Lazarević, vlasnica agencije za promet nekretninama "Alka". Ekstrazona je i Vračar, gde je recimo kvadrat u Hadži Prodanovoj ulici 4.000 evra.

Najveći problem investitora u Beogradu je pronalaženje dobrog placa. Cene takvih placeva su astronomske, pa mali placevi sa udžericom od 20 do 50 kvadrata koštaju 30 odsto od buduće vrednosti zgrade, što je apsolutno nenormalno. Taj procenat je isti na svim lokacijama", kaže Lazarević.

Najbolje "prođu" investitori koji ne plaćaju raseljavanje. "Često se događa da moramo raselili stanare koji žive na placu gde želimo da gradimo. Oni obično traže duplu kvadraturu u novosagrađenoj zgradi od kvadrature u kojoj su živeli. To je najčešće 200 do 300 kvadrata, što znači da nas plac prosečno košta oko 400.000 evra", kaže naš sagovornik.

Inače, cena ara na placu u Novom Beogradu, na Vračaru, Starom gradu, Senjaku i Dedinju je od 50.000 do 100.000 evra. U delovima grada na udaljenosti na 10 kilometara od centra, u naseljima Sremčica, Kaluđerica, Boleč, Batajnica, Ledine, Altina, Borča i Surčin, cene placeva su od 5.000 do 10.000 evra po aru.

S druge strane, Dragan Praštalo, izvršni direktor u firmi "Mali kolektiv", ne veruje da investitori dupliraju zaradu. "Da je takva zarada, u Beogradu bi se gradilo mnogo više i ne bi bilo manjka stanova. U Beogradu se gradi manje nego u Minhenu, a u Minhenu je sve već izgrađeno.

Takođe, troškovi finansiranja gradnje su visoki, bankarske kamate su veće od deset odsto. Mi smo, recimo, pre tri godine beton ugovarali po 120 evra, a sada istu količinu ugovaramo po 290 evra. Gvožđe smo ugovarali po 700, a danas je 1.200 evra. Uostalom, postoje troškovi koje možete da iskažete, ali i oni koje ne vidite. Banalan primer je poslovni ručak koji investitor plati iz svog džepa, ali i to je trošak, a takvih je mnogo", kaže Praštalo.

Investitori se ponekad zadužuju u bankama, dižu kredite i na taj način zidaju zgrade. Zbog visokih kamata, međutim, koje su sada veće od deset odsto, ali i oskudice kredita, najviše je preduzimača koji zidaju parama lakovernih kupaca. "Investitori najčešće grade na dve, tri lokacije, gde prva finansira drugu, a druga treću, a sve zahvaljući kupcima koji plaćaju unapred.

Prvo se napravi projekat i sa prijemom dokumentacije počne sa prodajom stanova koji tek treba da se sagrade. Tako, višak zarade usmeravaju na drugu lokaciju", kaže naš sagovornik, blizak poslovanju sa prometom nekretnina.

U Beogradu se ozbiljni investitori mogu nabrojati na prste. To su, pored nekih manjih graditelja, ugledne građevinske firme koje rade u celom svetu, recimo "Energoprojekt", a koje obezbeđuju potrebnu dokumentaciju, legalne dozvole, operativu i novac za početak gradnje. Danas, međutim, ima mnogo više novokomponovanih biznismena.

Završene zgrade po opštinama u 2007. godini

Opština, Broj zgrada

Beograd 2037
Valjevo 132
Kragujevac 151
Novi Sad 519
Subotica 1.570
Negotin 91
Niš - Medijana 1.576

Izvor: Republički zavod za statistiku
Prema podacima Udruženja građevinarstva Privredne komore Beograda, u Beogradu ima čak 4.000 preduzeća koja su na neki način vezana za gradnju, bilo da su projektanti, inženjeri, građevinski preduzimači...

Samo visokogradnjom u Srbiji, prema podacima Privredne komore Srbije, bavi se 1.435 preduzeća. Ranije je nadležno ministarstvo licenciralo firme koje se bave gradnjom. Danas licenciranje ne postoji pa se gradnjom može baviti svaka firma koja je obično samo registrovana u Agenciji za privredne registre.

Doduše, u sklopu mera koje bi sprečile polulegalnu gradnju po Beogradu, Oliver Dulić, ministar životne sredine i prostornog planiranja, najavio je da će se napraviti bela knjiga o investitorima i građevinskim firmama. Na taj način će građani moći da saznaju sve podatke o investitorima, njihovom poslovanju, finansijama i kvalitetu gradnje.

Tada će, očekuju poznavaoci, graditi samo ozbiljni investitori i neće biti rušenja, kao što je nedavno bio slučaj u Dubljanskoj.


:news:
Jeftini stanovi gradiće se u deset gradova
Autor: Nataša Korlat | Blic

Tokom sledeće godine u Srbiji bi trebalo da počne masovna gradnja neprofitnih stanova, čiji će kvadrat koštati između 570 i 770 evra. Kako se sada procenjuje, prve godine gradiće se najmanje 5.000 ovakvih objekata, dok bi se kasnije taj broj mogao popeti i na 20.000. U projekat masovne stanogradnje, kako saznaje "Blic", biće uključeno najviše deset gradova u Srbiji, ali još nije razmatrano koje će sve kategorije stanovništva moći da učestvuju na konkursu za kupovinu.

Program za izgradnju neprofitnih stanova biće prezentovan javnosti kada ga usvoji Vlada Srbije, a u međuvremenu svoje mišljenje moraju da daju i ministarstva ekonomije i finansija, koja će pregovarati sa bankama i građevinskim firmama, ali i utvrditi način na koji će se ovaj projekat finansirati.
Na stolu radne grupe koju čine predstavnici Ministarstva za životnu sredinu i prostorno planiranje, projektanti, predstavnici građevinske industrije i privrednih komora trenutno su tri modela finansiranja. Najmanje je verovatan onaj po kome će se sredstva za ovaj projekat obezbediti iz budžeta Republike Srbije. Druga opcija je da se novac za masovnu stanogradnju pribavi emisijom hartija od vrednosti, dok bi se po trećoj varijanti ovaj projekat finansirao iz kreditnih aranžmana.

nastavak -> http://www.blic.rs/temadana.php?id=101737
« Last Edit: 14-07-2009, 22:29:35 by Bred »

 

ALIMS :: Ministarstvo zdravlja :: Farmaceutska komora :: RFZO :: Farmaceutski fakultet
Sajt info: Politika privatnosti :: Uslovi koriscenja :: Disclaimer
Tekstovi objavljeni na ovom sajtu su autorsko delo i zajednicko vlasnistvo vlasnika www.farmaceuti.com sajta i autora tekstova. Dalja distribucija tekstova dozvoljena je iskljucivo u nekomercijalne svrhe i uz jasno citiranje izvora i autora poruke, kao i internet adrese na kojoj se original nalazi. Za sve ostale vidove distribucije, obavezni ste da prethodno zatrazite odobrenje od vlasnika www.farmaceuti.com sajta ili autora teksta. Kompletnu odgovornost za sadrzaj objavljenih tekstova kao i posledice koje mogu nastati usled objavljivanja snose iskljucivo njihovi autori, ciji je pseudonim oznacen pored sadrzaja teksta.
Copyright © 2006-2021 "Farmaceuti.com", all rights reserved - sva prava zadrzana